[12] Overview of California's Eviction Moratorium _ Navigating COVID-19 Issues (1)

Este video es presentado a usted por la Asociación de Abogados de California, una organización de abogados sin fines de lucro en California. Este vídeo está dirigido al público en general que tiene pregunta sobre cómo el COVID-19 impacta en los desalojos en California. Tenga en cuenta que este vídeo tiene como objetivo proporcionar información general, y no constituye un asesoramiento legal. La información en este video se basa en las normas vigentes a partir del 2 de abril de 2020. Me llamo Stephanie Foster, soy abogada asociada en Steven Adair MacDonald & Partners, ubicado en San Francisco, California. - Y mi nombre es Anna Liu, y también soy abogada en Steven Adair MacDonald & Partners. Nosotras nos especializamos en bienes raíces y litigios civiles, y tanto Stephanie como yo representaos a clientes en una variedad de controversias jurídicas, incluyendo tanto las comerciales Como asuntos de propietario-arrendatario residenciales. - Así que bienvenidos a nuestro seminario web, Comprendiendo los problemas de la COVID-19: Visión general de la moratoria Sobre el desalojo de California. La pandemia del coronavirus global o COVID-19 nos ha obligado a todos a cambiar nuestras prácticas diarias y ha llevado la economía a un punto muerto mientras nos resguardamos. Esto se manifestó casi inmediatamente en todos los negocios, pero especialmente en el área de propietarios e inquilinos. El gobierno se esforzó por proteger a los ciudadanos, y el estado ha emitido una moratoria sobre ciertos desalojos en un esfuerzo por ayudar a los inquilinos a permanecer en sus casas y a mantener a flote a los pequeños negocios comerciales. Este seminario web proporcionará un resumen de la actual moratoria sobre el desalojo de California, y también discutiremos algunos de los pasos que las ciudades locales han tomado, incluyendo Los Ángeles, San Diego, San Francisco y Oakland. Voy a empezar cronoloógia de los eventos que nos han llevado hasta el día de hoy. Para empezar, el 4 de marzo de 2020, El gobernador de California, Gavin Newsom, proclamó el estado de emergencia en California debido a la amenaza de COVID-19. El 16 de marzo, continuó con el Decreto Ejecutivo N-28-20 para suspender las limitaciones de la ley estatal sobre las restricciones a los desalojos. Así que básicamente permitió a los condados locales y a las ciudades hacer sus propias moratorias sobre el desalojo. Luego, el 19 de marzo de 2020, el Decreto Ejecutiva N-33-20 estableció el confinamiento. Finalmente, el 27 de marzo de 2020, Gavin Newsom, el Gobernador Gavin Newsom, emitió el Decreto Ejecutivo N-37-20, que restringe temporalmente la capacidad de los propietarios de desalojar a los inquilinos residenciales por el impago del alquiler debido a los impactos de la pandemia COVID-19. - Entonces, ¿para qué sirve el Decreto Ejecutivo N-37-20? Esta es una moratoria residencial sobre el desalojo de residencias por impago, y sirve para dos cosas principales. La primera es que le da a cualquier inquilino en California que recibe una queja de desalojo por impago del alquiler 60 días adicionales para responder a la denuncia, en lugar de los típicos cinco días que un inquilino normalmente tendría según el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil. Y eso es siempre y cuando el inquilino cumpla todos los requisitos siguientes. Primero, el inquilino debe estar al día en su alquiler al propietario. Así que todo el alquiler al propietario antes del 27 de marzo de 2020 debe haber sido pagado. Segundo, el inquilino debe notificar al propietario por escrito de su incapacidad para pagar el alquiler por razones relacionadas con la COVID-19. La notificación por escrito debe hacerse antes de que se pague el alquiler, o a más tardar siete días después del plazo de vencimiento, y el inquilino debe declarar cuál es la razón. Algunas de las razones incluyen, pero no se limitan a, el inquilino no está disponible para trabajar porque el inquilino o un miembro de su familia padezca de o sea un caso confirmado de COVID-19. El inquilino podría haber experimentado un despido del trabajo, una pérdida de horas u otra reducción de ingresos resultante de la COVID-19, el estado de emergencia o las respuestas gubernamentales relacionadas. O finalmente, el inquilino tuvo que faltar al trabajo para cuidar de un niño cuya escuela permanece cerrada en respuesta a la COVID-19. Además de esas razones, el inquilino también debe proporcionar al propietario documentación verificable que respalde su incapacidad para pagar. Algunos de los documentos que el inquilino puede producir incluyen cheques de nómina, avisos de despido del trabajo, talones de pago, extractos bancarios, facturas médicas o cartas o declaraciones firmadas de un empleador explicando las circunstancias financieras del inquilino respaldando su razón de incapacidad para pagar el alquiler. Y finalmente, la segunda parte del Decreto Ejecutivo N-37-20 restringe a un alguacil o agente de policía local de desalojar a un inquilino siempre y cuando el inquilino haya cumplido con todos los requisitos. - El Decreto está en vigor y en efecto hasta el 31 de mayo de 2020. Una cosa que queremos dejar clara es que no hay nada en el Decreto que libere a un inquilino de la responsabilidad de pago. El pago del alquiler durante este período no está exento, es más bien un aplazamiento de esos pagos de alquiler. - Ahora pasaremos a lo que algunas ciudades locales como seguimiento a esta moratoria de desalojo a nivel estatal. Así que, volviendo primero a la ciudad de Los Ángeles, el 23 de marzo, y en efecto hasta el 19 de abril de 2020, los inquilinos residenciales en la ciudad de L.A. no pueden ser desalojados durante esta declarada emergencia local si el desalojo se basa en una razón sin culpa y cualquier miembro de la casa de ese inquilino está enfermo o en aislamiento o en cuarentena como resultado de la COVID-19. Entonces, ¿qué es un desalojo sin culpa? Es cualquier desalojo cuya notificación no se basa en la culpa del inquilino. Por ejemplo, la Ley Ellis, que es una ley estatal que permite a un propietario salir del mercado de alquiler. En esos desalojos de la Ley Ellis, el arrendamiento no puede ser terminado bajo esos desalojos de la Ley Ellis hasta 60 días después de la expiración de esta orden. Además, la orden se aplica a la falta de pago del alquiler, avisos de desalojo, avisos de desalojo sin culpa y acciones de detención ilegal basado en esas notificaciones, siempre y cuando hayan sido notificadas o archivadas en o después de la fecha en que se proclamó esta emergencia local. Y al igual que con la orden del estado, el inquilino seguirá con la obligación de a pagar el alquiler correspondiente. A continuación, pasaremos a San Diego, San Diego promulgó su propia moratoria de desalojo que entró en vigor el 25 de marzo, dos días después de Los Ángeles. Y la moratoria de San Diego prohíbe a los propietarios tomar cualquier acción para desalojar tanto a los inquilinos residenciales como a los comerciales por falta de pago del alquiler si la incapacidad del inquilino a pagar está relacionada con la COVID-19. El inquilino también debe dar el aviso apropiado. La moratoria de San Diego establece que el alquiler del inquilino tenía que haber sido entregado en o después del 20 de marzo de 2020. Perdón, el 12 de marzo de 2020. Las acciones prohibidas en San Diego incluyen entrega de notificaciones de desalojo, incluidas las notificaciones por razones sin culpa, o presentar denuncias por detención ilegal. Además, los propietarios no pueden cobrar cargos por retraso durante este tiempo. Y al igual que con Los Ángeles, esta orden no libera al inquilino de pagar el alquiler. Así que el inquilino debe pagar el alquiler dentro de los seis meses de la fecha de la orden o cuando se levante la moratoria estatal, lo que ocurra primero. - En el norte, en San Francisco, aunque el alcalde de San Francisco, London Breed decretó inicialmente el 13 de marzo una moratoria sobre los desalojos por falta de pago del alquiler, a partir del 23 de marzo de 2020, San Francisco prohíbe todos los desalojos residenciales durante 60 días y hasta el 21 de junio de 2020. Esto excluye los desalojos por violencia, amenazas de violencia o problemas de salud y seguridad de las instalaciones, o desalojos de la Ley Ellis. En San Francisco, si un inquilino incumple con un pago del alquiler antes de que la orden expire, se prohíbe al propietario desalojar por falta de pago si es la primera vez, en los 30 días a partir de la fecha de vencimiento del pago, el inquilino proporciona al propietario una notificación por escrito de que no puede pagar el alquiler debido al impacto financiero de COVID-19. Entonces, dentro de los siete días después de proporcionar esa notificación, el inquilino está obligado a proporcionar la documentación al propietario que el impago el alquiler o su incapacidad para pagar el alquiler estaba relacionada con la pandemia de COVID-19. La orden del alcalde enlista emails y una carta. El requisito de documentación es cualquier cosa que demuestre que las dificultades se deben a la pandemia COVID-19. No requiere verificación de terceros, pero la documentación debe ser objetivamente demostrable. Si el inquilino realiza los dos primeros pasos, da aviso y proporciona documentación, entonces el inquilino recibirá automáticamente un mes adicional a partir de la fecha en ue los documentos fueron proporcionados para pagar el alquiler, por un período de hasta seis meses. Inquilinos comerciales en San Francisco. Los negocios registrados en San Francisco con ingresos de menos de 25 millones en el año fiscal 2019 que no paguen el alquiler tendrán otros 30 días para arreglarlo antes de que puedan ser desalojados por no pagar el alquiler. Repito, los inquilinos residenciales y comerciales, no están exentos de su obligación de pagar el alquiler, sino que sólo se les da esta protección mientras la emergencia local está en curso. Y también en San Francisco, si un propietario decide proceder a un desalojo mientras la orden está en vigor, hay un nuevo formulario de divulgación que deben proporcionar junto con esas notificaciones. Eso está disponible en la Junta de Rentas de San Francisco. Al otro lado de la bahía en Oakland, el 27 de marzo de 2020, el consejo de la ciudad aprobó una orden de emergencia restringiendo a los propietarios de desalojar a inquilinos residenciales y comerciales debido a la pandemia de la COVID-19. La orden proporciona una defensa absoluta a cualquier denuncia de detención ilegal si la notificación fue entregada y expiró mientras la emergencia local está en curso o si una denuncia se presentó y notificó mientras la emergencia local está en curso. En Oakland, si un inquilino no puede, un inquilino residencial, no puede pagar el alquiler, no será desalojado durante la emergencia local si puede probar, mediante documentos al propietario, que sufrió una dificultad sustancial debido a COVID-19, como la pérdida de ingresos, o facturas médicas sustanciales. La orden también en Oakland prohíbe los aumentos del alquiler por encima del 3.5% hasta el 30 de junio de 2020. Los inquilinos comerciales en Oakland. Perdón, los inquilinos comerciales en Oakland, no pueden ser desalojados por falta de pago del alquiler si son una pequeña empresa cualificada en virtud del Código de Gobierno 14837 o una organización sin fines de lucro. Y dos, si su falta de pago del alquiler durante la emergencia local fue el resultado de, una vez más, una disminución sustancial en los ingresos debido a la pandemia de la COVID-19. También queremos resaltar que habrá más información en adelante sobre esto. Los últimos informes de hoy muestran que 6.6 millones de americanos han solicitado el seguro de desempleo, y ocho condados en el área de la bahía han extendido el confinamiento hasta el 3 de mayo de 2020. Es muy probable que otros condados sigan el ejemplo. Así que esto es algo que cambiará constantemente. Va a seguir desarrollándose. Y esto va a afectar a un gran número de inquilinos y propietarios en California. - También hemos reunido recursos adicionales que incluyen el Decreto Ejecutivo N-37-20 y las moratorias de las ciudades individuales de las que tratamos hoy. Todos los enlaces en nuestro PowerPoint se pueden abrir para obtener esos documentos. Y es importante recordar que la información presentada no es un asesoramiento legal y se basa en las reglas vigentes a partir del 2 de abril de 2020. Si tienen alguna pregunta sobre cualquiera de estos temas, estaremos encantadas de responder a sus preguntas. Nuestra información de contacto, incluyendo nuestro email y número de teléfono, están en esta diapositiva. Gracias por ver este video y por hacer su parte para navegar por la pandemia COVID-19.