[12] Overview of California's Eviction Moratorium _ Navigating COVID-19 Issues (1)
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Este video es presentado a usted
por la Asociación de
Abogados de California,
una organización de abogados sin
fines de lucro en California.
Este vídeo está dirigido
al público en general
que tiene pregunta sobre cómo el COVID-19
impacta en los desalojos en California.
Tenga en cuenta que este
vídeo tiene como objetivo
proporcionar información general,
y no constituye un asesoramiento legal.
La información en este video
se basa en las normas vigentes
a partir del 2 de abril de 2020.
Me llamo Stephanie Foster,
soy abogada asociada
en Steven Adair MacDonald & Partners,
ubicado en San Francisco, California.
- Y mi nombre es Anna Liu,
y también soy abogada
en Steven Adair MacDonald & Partners.
Nosotras nos especializamos
en bienes raíces
y litigios civiles, y tanto Stephanie
como yo representaos a
clientes en una variedad
de controversias jurídicas,
incluyendo tanto las comerciales
Como asuntos de propietario-arrendatario
residenciales.
- Así que bienvenidos a
nuestro seminario web,
Comprendiendo los problemas de la COVID-19:
Visión general de la moratoria
Sobre el desalojo de California.
La pandemia del coronavirus
global o COVID-19
nos ha obligado a todos a cambiar
nuestras prácticas diarias
y ha llevado la economía
a un punto muerto
mientras nos resguardamos.
Esto se manifestó casi inmediatamente
en todos los negocios, pero especialmente
en el área de propietarios e inquilinos.
El gobierno se esforzó por
proteger a los ciudadanos,
y el estado ha emitido una moratoria
sobre ciertos desalojos en un esfuerzo
por ayudar a los inquilinos
a permanecer en sus casas
y a mantener a flote a los
pequeños negocios comerciales.
Este seminario web
proporcionará un resumen
de la actual moratoria sobre el
desalojo de California,
y también discutiremos
algunos de los pasos
que las ciudades locales han
tomado, incluyendo Los Ángeles,
San Diego, San Francisco y Oakland.
Voy a empezar cronoloógia
de los eventos que nos han llevado
hasta el día de hoy.
Para empezar, el 4 de marzo de 2020,
El gobernador de California, Gavin Newsom,
proclamó el estado de
emergencia en California
debido a la amenaza de COVID-19.
El 16 de marzo, continuó con
el Decreto Ejecutivo N-28-20
para suspender las
limitaciones de la ley estatal
sobre las restricciones a los desalojos.
Así que básicamente permitió
a los condados locales
y a las ciudades hacer sus
propias moratorias sobre el desalojo.
Luego, el 19 de marzo de 2020,
el Decreto Ejecutiva N-33-20
estableció el confinamiento.
Finalmente, el 27 de marzo de 2020,
Gavin Newsom, el Gobernador Gavin Newsom,
emitió el Decreto Ejecutivo N-37-20,
que restringe temporalmente la
capacidad de los propietarios
de desalojar a los
inquilinos residenciales
por el impago del alquiler
debido a los impactos
de la pandemia COVID-19.
- Entonces, ¿para qué sirve
el Decreto Ejecutivo N-37-20?
Esta es una moratoria residencial
sobre el desalojo de
residencias por impago,
y sirve para dos cosas principales.
La primera es que le da
a cualquier inquilino
en California que recibe
una queja de desalojo
por impago del alquiler
60 días adicionales para responder
a la denuncia, en lugar
de los típicos cinco días
que un inquilino normalmente tendría
según el artículo 1167 del
Código de Procedimiento Civil.
Y eso es siempre y cuando el inquilino
cumpla todos los requisitos siguientes.
Primero, el inquilino debe estar al día
en su alquiler al propietario.
Así que todo el alquiler al propietario
antes del 27 de marzo de 2020
debe haber sido pagado.
Segundo, el inquilino debe
notificar al propietario
por escrito de su incapacidad
para pagar el alquiler
por razones relacionadas con la COVID-19.
La notificación por escrito debe hacerse
antes de que se pague el alquiler,
o a más tardar siete días
después del plazo de vencimiento,
y el inquilino debe
declarar cuál es la razón.
Algunas de las razones incluyen,
pero no se limitan a, el inquilino
no está disponible para
trabajar porque el inquilino
o un miembro de su familia
padezca de o sea
un caso confirmado de COVID-19.
El inquilino podría haber experimentado
un despido del trabajo,
una pérdida de horas
u otra reducción de ingresos
resultante de la COVID-19,
el estado de emergencia
o las respuestas gubernamentales relacionadas.
O finalmente, el inquilino
tuvo que faltar al trabajo
para cuidar de un niño cuya
escuela permanece cerrada
en respuesta a la COVID-19.
Además de esas razones,
el inquilino también debe
proporcionar al propietario
documentación verificable
que respalde su incapacidad para pagar.
Algunos de los documentos que el inquilino
puede producir incluyen cheques de nómina,
avisos de despido del trabajo,
talones de pago, extractos
bancarios, facturas médicas
o cartas o declaraciones
firmadas de un empleador
explicando las circunstancias
financieras del inquilino
respaldando su razón de
incapacidad para pagar el alquiler.
Y finalmente, la segunda parte
del Decreto Ejecutivo N-37-20
restringe a un alguacil
o agente de policía local
de desalojar a un inquilino
siempre y cuando el inquilino
haya cumplido con todos los requisitos.
- El Decreto está en vigor y en efecto
hasta el 31 de mayo de 2020.
Una cosa que queremos dejar clara
es que no hay nada en el Decreto que
libere a un inquilino de
la responsabilidad de pago.
El pago del alquiler durante
este período no está exento,
es más bien un aplazamiento
de esos pagos de alquiler.
- Ahora pasaremos a lo que algunas
ciudades locales
como seguimiento
a esta moratoria de
desalojo a nivel estatal.
Así que, volviendo primero
a la ciudad de Los Ángeles,
el 23 de marzo, y en efecto
hasta el 19 de abril de 2020,
los inquilinos residenciales
en la ciudad de L.A.
no pueden ser desalojados
durante esta declarada emergencia local
si el desalojo se basa
en una razón sin culpa
y cualquier miembro de
la casa de ese inquilino
está enfermo o en
aislamiento o en cuarentena
como resultado de la COVID-19.
Entonces, ¿qué es un desalojo sin culpa?
Es cualquier desalojo cuya notificación
no se basa en la culpa del inquilino.
Por ejemplo, la Ley Ellis,
que es una ley estatal que permite
a un propietario salir
del mercado de alquiler.
En esos desalojos de la Ley Ellis,
el arrendamiento no puede ser terminado
bajo esos desalojos de la Ley Ellis
hasta 60 días después de la expiración
de esta orden.
Además, la orden se aplica a
la falta de pago del alquiler,
avisos de desalojo, avisos
de desalojo sin culpa
y acciones de detención ilegal
basado en esas notificaciones,
siempre y cuando
hayan sido notificadas o
archivadas en o después de
la fecha en que se proclamó
esta emergencia local.
Y al igual que con la orden del estado,
el inquilino seguirá con la obligación de
a pagar el alquiler correspondiente.
A continuación, pasaremos a San Diego,
San Diego promulgó su
propia moratoria de desalojo
que entró en vigor el 25 de marzo,
dos días después de Los Ángeles.
Y la moratoria de San Diego
prohíbe a los propietarios
tomar cualquier acción para desalojar
tanto a los inquilinos
residenciales como a los comerciales
por falta de pago del
alquiler si la incapacidad
del inquilino a pagar está
relacionada con la COVID-19.
El inquilino también debe
dar el aviso apropiado.
La moratoria de San Diego establece
que el alquiler del inquilino
tenía que haber sido entregado
en o después del 20 de marzo de 2020.
Perdón, el 12 de marzo de 2020.
Las acciones prohibidas
en San Diego incluyen
entrega de notificaciones
de desalojo, incluidas las
notificaciones por razones sin culpa,
o presentar denuncias
por detención ilegal.
Además, los propietarios no
pueden cobrar cargos por retraso
durante este tiempo.
Y al igual que con Los Ángeles,
esta orden no libera al inquilino
de pagar el alquiler.
Así que el inquilino
debe pagar el alquiler
dentro de los seis meses
de la fecha de la orden
o cuando se levante la moratoria estatal,
lo que ocurra primero.
- En el norte, en San Francisco,
aunque el alcalde de San
Francisco, London Breed
decretó inicialmente el 13 de marzo
una moratoria sobre los desalojos por
falta de pago del alquiler,
a partir del 23 de marzo de 2020,
San Francisco prohíbe todos
los desalojos residenciales
durante 60 días y hasta
el 21 de junio de 2020.
Esto excluye los desalojos por violencia,
amenazas de violencia o
problemas de salud y seguridad
de las instalaciones, o
desalojos de la Ley Ellis.
En San Francisco, si un
inquilino incumple con
un pago del alquiler
antes de que la orden expire,
se prohíbe al propietario
desalojar por falta de
pago si es la primera vez,
en los 30 días a partir de la
fecha de vencimiento del pago,
el inquilino proporciona al propietario
una notificación por escrito
de que no puede pagar
el alquiler debido al impacto
financiero de COVID-19.
Entonces, dentro de los siete
días después de proporcionar
esa notificación, el inquilino
está obligado a proporcionar
la documentación al propietario
que el impago el alquiler
o su incapacidad para pagar el alquiler
estaba relacionada con
la pandemia de COVID-19.
La orden del alcalde
enlista emails y una carta.
El requisito de documentación
es cualquier cosa
que demuestre que las
dificultades se deben
a la pandemia COVID-19.
No requiere verificación de terceros,
pero la documentación
debe ser objetivamente demostrable.
Si el inquilino realiza
los dos primeros pasos,
da aviso y proporciona documentación,
entonces el inquilino
recibirá automáticamente
un mes adicional a
partir de la fecha en ue
los documentos fueron proporcionados
para pagar el alquiler,
por un período de hasta seis meses.
Inquilinos comerciales en San Francisco.
Los negocios registrados en San Francisco
con ingresos de menos de 25 millones
en el año fiscal 2019
que no paguen el alquiler
tendrán otros 30 días para arreglarlo
antes de que puedan ser desalojados
por no pagar el alquiler.
Repito, los inquilinos
residenciales y comerciales,
no están exentos de
su obligación de pagar el alquiler,
sino que sólo se les da esta protección
mientras la emergencia
local está en curso.
Y también en San Francisco,
si un propietario
decide proceder a un desalojo
mientras la orden está en vigor,
hay un nuevo formulario de divulgación
que deben proporcionar junto
con esas notificaciones.
Eso está disponible en la Junta
de Rentas de San Francisco.
Al otro lado de la bahía en Oakland,
el 27 de marzo de 2020,
el consejo de la ciudad
aprobó una orden de emergencia
restringiendo a los
propietarios de desalojar
a inquilinos residenciales y comerciales
debido a la pandemia de la COVID-19.
La orden proporciona una defensa absoluta
a cualquier denuncia de detención ilegal
si la notificación fue entregada
y expiró mientras la
emergencia local está en curso
o si una denuncia se presentó y notificó
mientras la emergencia
local está en curso.
En Oakland, si un inquilino no puede,
un inquilino residencial,
no puede pagar el alquiler,
no será desalojado durante
la emergencia local
si puede probar, mediante documentos
al propietario, que sufrió
una dificultad sustancial
debido a COVID-19,
como la pérdida de ingresos,
o facturas médicas sustanciales.
La orden también en Oakland prohíbe
los aumentos del alquiler
por encima del 3.5%
hasta el 30 de junio de 2020.
Los inquilinos comerciales en Oakland.
Perdón, los inquilinos comerciales
en Oakland, no pueden ser desalojados
por falta de pago del alquiler
si son una pequeña empresa cualificada
en virtud del Código de Gobierno 14837
o una organización sin fines de lucro.
Y dos, si su falta de pago del alquiler
durante la emergencia local
fue el resultado de, una vez
más, una disminución sustancial
en los ingresos debido a
la pandemia de la COVID-19.
También queremos resaltar
que habrá más información en adelante sobre esto.
Los últimos informes de hoy
muestran que 6.6 millones de americanos
han solicitado el seguro de desempleo,
y ocho condados en el área de la bahía
han extendido el confinamiento
hasta el 3 de mayo de 2020.
Es muy probable que otros
condados sigan el ejemplo.
Así que esto es algo
que cambiará constantemente.
Va a seguir desarrollándose.
Y esto va a afectar a
un gran número de inquilinos
y propietarios en California.
- También hemos reunido
recursos adicionales que incluyen
el Decreto Ejecutivo N-37-20
y las moratorias de las
ciudades individuales
de las que tratamos hoy.
Todos los enlaces en nuestro PowerPoint
se pueden abrir para
obtener esos documentos.
Y es importante recordar
que la información presentada
no es un asesoramiento legal y se basa en
las reglas vigentes a partir
del 2 de abril de 2020.
Si tienen alguna pregunta
sobre cualquiera de estos
temas, estaremos encantadas
de responder a sus preguntas.
Nuestra información de contacto,
incluyendo nuestro email
y número de teléfono,
están en esta diapositiva.
Gracias por ver este video
y por hacer su parte para navegar por
la pandemia COVID-19.